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公寓大廈之違章建築應如何處理。 .........

詳不動產診療室第147 則

打破砂鍋問到底向輻射屋說 NO	如何辨識海砂屋？	別讓輻射屋．海砂屋壞了成家大計
拒絕海砂屋要睜大眼睛

標　題

打破砂鍋問到底向輻射屋說 NO

時　間

2004.12.05

出　處

經濟日報

內　容

曾有人形容說，全世界有三場輻射污染造成的災難，殃及的人數超過萬人，一是.......

詳內文

曾有人形容說，全世界有三場輻射污染造成的災難，殃及的人數超過萬人，一是日本長崎廣島的

原爆、二是蘇聯的車諾比事件，三是台灣的輻射屋污染事件。日本的原爆、蘇聯的車諾比，似乎

都已成過去式，但輻射屋在台灣仍是個進行式，至今仍有新的受放射性污染建築物被發現，購屋

民眾仍應小心提防，不但是輻射屋，甚至是輻射鐵窗等所造成的傷害。根據台灣輻射安全促進會

指出，台灣近六年來因輻射屋罹癌或死亡的人數已近百人，受害者更可能高達7000人，前陽明大

學教授張武修說，三年前的追蹤調查，已有89人罹患癌症或因而死亡，輻射的確會增加罹癌風險

，其中女性比男性風險大，30歲以下住進輻射屋的風險更是顯著；女性主要罹患乳癌、卵巢癌及

甲狀腺癌，男性則是甲狀腺及白血症為主。台灣輻射污染建築物為國內外罕見的公害事件，對民

眾福祉影響甚鉅，現行法律如民法、公害糾紛處理法或消費者保護法等，均囿於法定要件不備，

受害者不易獲得賠償。為使此一事件能有制度化的共同處理方式，消除輻射屋所造成的不安，須

依輻射公害的特殊性，建立具體明確的法令規範，原能會最早於83年6月1日發佈「輻射污染建築

物事件防範及處理辦法」，後來於民國92年3月26日公佈修正為「放射性污染建築物事件防範及

處理辦法」。一問有沒有「無污染偵檢報告」根據民國92年2月1日起施行的「游離輻射防護法」

規定，公私場所有遭受輻射曝露之虞者，得依法進行檢查（第20條），另建築物有遭受放射性污

染之虞者，其移轉應出示輻射偵測證明（第25條）。因此，經公告列為「有遭受放射性污染之虞

建築物」，於辦理建築物所有權移轉登記時，需提出輻射偵測證明資料，否則地政機關將不受理

產權移轉登記。因此，為避免民眾發生購屋糾紛，原能會自去年起首度引用「游離輻射防護法」

，公佈國內被列為有輻射污染之虞的建築物名冊計約3000戶，遍佈於基隆、台北縣市及桃園縣等

北部四縣市。這份名冊除在該會的網站（ｗｗｗ．ａｅｃ．ｇｏｖ．ｔｗ）公告以外，也刊登在

行政院公報上，同時通報四縣市地政單位執行列管。這些住戶未來若要辦理過戶，都必須檢具無

輻射污染偵測證明。

　被列為有輻射污染之虞的建物，都是在民國71年到73年間建造完成的輻射屋高危險群，包括同

棟建物已有住戶被偵測證實受到輻射污染，但該住戶仍拒絕接受原能會派員偵檢者；以及施工期

跨越民國71年9月到72年3月輻射鋼筋生產期，而同棟建物住戶受檢率未超過50％者。不過令人好

奇的是，原能會除了公佈近3000戶有輻射污染之虞的建築物名冊，更破天荒將每戶所在地的詳細

地址公佈，反倒是現存1656戶確定輻射污染戶所在地的詳細地址至今仍未公開，僅開放讓民眾透

過網站逐筆查詢。所以，目前除了原委會在10月29日公告的「放射性污染鋼筋事件處理概況」報

告中揭露，目前除已發現的輻射屋確認戶數有1656戶外，據估計還有許多放射性污染鋼筋建築而

成的房子未被發現，許多人仍可能身處在受放射性污染建築物的環境中而不自知。

　從民國81年第一棟輻射屋發現至今已經十多年了，大部分是71至73年所興建的建築物，但仍有

民國80幾年興建的房子被發現為輻射屋的案例，或是超出原能會公告的北部四縣市範圍。為了居

住安全起見，建議民眾在購屋時能請建商或屋主出示無輻射污染的偵檢報告，以維權益。

再問不動產說明書六大應載事項此外，為維護消費者權益在不動產經紀業管理條例第23條規定：

「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說」，且不動產說

明書應由經紀人簽章，並視為買賣契約之一部分。據此，內政部公告了「不動產說明書應記載及

不得記載事項」，其中，在應記載事項中，建築改良物瑕疵情形便列出須所有權人據實說明的項

目：

　1.有無檢測海砂含氯量及輻射鋼筋？（若有，請附檢測結果，若無，則應說明原因。）

　2.是否有滲漏水情形及其位置。

　3.是否有損鄰狀況？

　4.有無違建或禁建情事？

　5.是否曾經發生火災及其他天然災害，造成建築物損害及其修繕情形。

　6.是否曾被建管單位列為危險建築？

　就教專業機構加強安全檢測消費者往往處於資訊上的弱勢，常常因為對於購屋資訊未能充分掌

握，導致簽約後權益受到損害，政府為了保障消費者權益，所以買方如透過房屋仲介公司購屋，

一定要向房屋仲介公司要求詳閱不動產說明書，並要求充分解說，以充分瞭解產權及房屋現況，

保障自身權益。

　如果賣方透過房屋仲介公司售屋，更應要求不動產經紀人員依據不動產經紀業管理條例規定，

製作正確的不動產說明書，作為銷售依據，並請買方於閱覽後簽名確認，以杜絕買方惡意藉故不

買的爭議。如對自家房子有輻射疑慮，可請包括︰原能會、建築師公會、土木技師公會、工業技

術研究院等單位，協助進行安全鑑定，此外，目前也有部分房仲業，如北區房屋等，有提供購屋

客戶「輻射屋」的安全檢測服務。甚至民間也有按房屋坪數大小，計算費用的合格檢測公司，消

費者可參酌應用，住得也安心。

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標　題

如何辨識海砂屋？

時　間

2003.06.20

出　處

民生報

內　容

台北市土木技師公會技師莊忠鵬指出，一般正常的混凝土是鹼性的，可以防止.......

詳內文

台北市土木技師公會技師莊忠鵬指出，一般正常的混凝土是鹼性的，可以防止包覆的鋼筋氧化，

但混凝土中若摻有海砂，混凝土就會中性化，造成鋼筋生鏽、斷裂，混凝土形成的保護層也會剝

落。但莊忠鵬強調，氯離子含量過高，不一定是海砂引起，也有可能是外在的環境因素。一般來

說，如果採用氯離子含量過高的海砂，混凝土中性化的速率約為每公分五至六年，以樑柱的保護

層平均為七公分為例，中性化的過程在三十五年以上，但如果有外力造成混凝土破裂或滲水，中

性化速率就會加快。而目前一般仲介公司委託技師所做的氯離子含量檢測，多半只是採取表面的

粉屑，且一間房子多僅採取三個樣本，檢測結果較不準確。莊忠鵬建議採取「鑽心」方式鑽出一

個直徑五公分、長十一公分的樣本，再進行混凝土中性化程度及抗壓強度檢測，較能看出房子是

否有問題。這樣的檢測如不需出具正式書面報告，約要價一萬多元。在氯離子含量部分，莊忠鵬

表示，一般正常的河砂氯離子為每立方公尺零點零幾公斤，如果高於此值，消費者就該提高警覺

。其實國內到目前都沒有已蓋成房子的硬固混凝土中氯離子含量的標準，只有新拌混凝土的標準

，為每立方公尺零點三公斤，因此，目前技師公會的檢測都是借用這項標準。莊忠鵬也教消費者

以一些肉眼簡易辨識中古海砂屋的方式，由於室內多經整修、裝潢，看不出「原貌」；他建議消

費者先找一些未曾整修的公共設施，如地下室、樓梯間等，再觀察有無混凝土剝落等表徵。

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標　題

別讓輻射屋．海砂屋壞了成家大計

時　間

2005.11.20

出　處

自由時報

內　容

◆13 年前本報引爆輻射屋話題　這不是危言聳聽，你可能住在輻射屋裡而不自知。.......

詳內文

◆13 年前本報引爆輻射屋話題　這不是危言聳聽，你可能住在輻射屋裡而不自知。民國81年8

　月22日在本報頭版所引爆的輻射鋼筋屋報導，至今已過了13年。這13年來，陸續傳出多名住戶

　因淋巴癌和血癌不幸去世的消息，雖然當時的行政院原子能委員會及部分參與鑑定的專家表示

　，無法判斷住戶罹癌是否與輻射有關，但輻射屋與病變的高度關聯性依舊令人聞之色變。輻射

　安全促進會理事長王玉麟表示，台灣人罹癌的比例那麼高，「無法判斷」並不代表沒有，政府

　處理輻射屋的消極態度令人不敢恭維。

◆桃園以北當年列冊180件　王玉麟根據手中握有的資料透露，光是桃園以北列名造冊遭受輻射

　污染的建築物便有180件，不知道全台還有多少件沒有被發現的案例！這180件建築物有的已抽

　換鋼筋，有的還在住人，真不曉得新搬進去的民眾知不知道自己住的其實是輻射屋！

◆民間粗估全台16萬戶有風險　更指出，原能會認為輻射屋只分布在桃園以北地區，其實是大

　錯特錯的想法！不久前位於新竹市青草湖風景區的明湖路旁，某間建築物的角落曾被發現帶有

　輻射污染，顯示輻射屋早已透過輻射鋼筋的運送而蔓延全台，絕不會僅在桃園以北，粗估全台

　約有16萬戶是高危險群。　目前原能會僅針對民國71到73年蓋好的房子發放TLD熱發光劑量計

　，貼在建築物樑柱與四周角落，3個月後再取下來送測，用以檢驗該建築物是否遭受輻射污染

　。但這只是局部與被動式的檢測，而且還要等到3個月後，實在緩不濟急。　為了國民身家性

　命安全，原能會應採補助方式進行全台大清查。

◆建商「無輻射證明」見仁見智　建商的「無輻射證明」有可斟酌之處。沈文創說，建商以第

　一批鋼筋的「無輻射證明」申請到建照，但該證明是由鋼鐵廠所提供，而且蓋房子的鋼筋是一

　批一批的來，第一批沒問題，難保接下來的都沒有問題。不過，也有的建商是採逐批檢驗的方

　式來避免可能的風險，如廣春城建設與麗寶機構旗下的中福營造便是。

　 ◎輻射屋檢測買家自求多福一間房子有沒有遭受輻射污染，是「Yes」和「No」的問題，但多

　　數消費者對輻射的危害仍舊一知半解。專家建議消費者在購屋前宜委託專業人士進行輻射檢

　　測，已購屋的民眾不妨也找時間針對居家環境檢測一番，才能住得安心。

◆主動委託檢測降低購屋風險輻射防護偵測員沈文創表示，雖然內政部版的「不動產標的現況

　說明書」針對輻射屋部分訂有訊息揭露條款，但該條款只是賣家告知買家這間房子是否曾經做

　過輻射屋檢測，而且是由賣家自行勾選，房仲業者無從預知確切結果，對買家的保障依舊不足

　，最好的做法是在購屋前便要求賣方委託專業機構檢測，甚至自行委託檢測，將購屋風險降到

　最低。坊間經原能會認可的合格輻射防護偵測機構共有30多家，同時具備輻射鋼筋偵測與防護

　的機構約10多家，每家的收費標準不盡相同，但差距不會太大。沈文創說，委託輻射防護偵測

　員到現場進行偵測，收費約從3000元起跳，預設是30坪（含）以下，以建物的權狀面積為計算

　基準，每增加1坪收費約50元。房子一旦被檢測出含有輻射污染，這時就必須由原能會來介入

　。由於建商當初在蓋房子時是一層一層的蓋，鋼筋也是一批一批的進貨，建議在檢測時不要只

　針對室內，對於經常出入的公共空間，如社區大門、梯廳或電梯內部也最好一併檢測。而且在

　檢測時最好也一旁陪同，有疑問可隨時詢問專家的意見。

　◎海砂屋病徵天花板見端倪　海砂屋雖然不像輻射屋那樣對住戶具有立即而明顯的危害，但

　　看著天花板的混凝土如千層派皮般一塊塊掉落，心情絕不可能好得起來。而且萬一地震來襲

　　，銹蝕鋼筋脆弱的結構更可能會因不堪一擊而崩塌。海砂屋在過去之所以大行其道，主要是

　　因為當時國內河砂產量不足、價格暴漲，建商為了壓低成本，故鋌而走險採用海砂做為混凝

　　土原料，消費者在不知不覺間便做了冤大頭。

◆鋼筋氧化鏽蝕撐破混凝土台灣輻射防護偵測公司偵測員沈文創表示，由於海砂氯離子含量相

　當高，摻雜海砂的混凝土包覆著鋼筋，之後便與鋼筋表面進行氧化作用，鋼筋因而銹蝕，並產

　生5到7倍的氧化物。這些不斷增生的氧化物逐漸撐破混凝土的表面，因為天花板的表面最薄，

　往往最容易被發現。不過，從開始發生氧化作用到天花板結塊掉落，最快也要5到10年左右的

　時間，因此當消費者發現天花板有異時，建商早已人去樓空，索賠無門。消費者自保之道，在

　於事前必須取得賣方的保證。若買的是預售屋或新成屋，記得要請業者出具書面證明，保證結

　構體部分的鋼筋混凝土氯離子含量在0.3kg/m3以下。若買的是中古屋，最好請賣方事先委託專

　業機構進行海砂屋檢測，而且抽樣件數至少要在 3件以上，或者與賣方溝通，自行委託專業機

　構檢測，至於誰來負擔這筆費用則由雙方協議。 △氯離子多寡鑽了才知道海砂屋檢測就是建

　築物氯離子含量檢測。比較麻煩的是，海砂屋檢測不像輻射屋檢測是「Yes」或「No」的問題

　，而是氯離子含量多寡的問題。目前國內政府單位對於建築物氯離子含量並無法定安全值的規

　範，實務上買賣雙方在「不動產標的現況說明書」裡，大都依照「不動產仲介經紀業氯離子含

　量檢測解決方案」的經驗法則，以低於0.3 kg/m3做為安全基準；介於0.3 kg/m3到0.6 kg/m3之間

　，只要買賣雙方能接受即可；高於0.6 kg/m3，一般會被認為氯離子含量有偏高的現象。

　海砂屋檢測另一個麻煩的地方，在於它必須以採集樣本的方式來進行，也就是檢測員會以電鑽

　器對牆壁、樑柱進行鑽心取樣，採集的樣本為直徑1公分、高1公分的圓柱體，或是重量20到

　30克的混凝土。這種破壞性的檢測，往往讓賣方直接回絕買方的要求，不過這可透過簽約來規

　範，意即雙方協議若取樣數值全部低於0.3 kg/m3時，買方必須購買，否則將負違約之責。

◎官方︰沒必要引起恐慌全台輻射屋究竟有多少？需不需要來個全台大普查？輻射屋檢測業者總

　是認為必須，以保安全，但是原子能委員會主委歐陽敏盛則認為，有問題的房子早已經檢測且

　改善完畢，沒有必要再進行大規模的普查，引起民眾不必要的恐慌。如果民眾還是不放心，可

　以上原子能委員會網站了解。

　全台輻射屋高危險群有多少？部分專家及業者一再強調約16萬戶，比起原能會公布的數字高出

　太多，更指控原能會在輻射屋查詢網站上採取被動式回應，太過消極。面對這些指控，歐陽敏

　盛說，所謂 16萬戶的說法，應是指民國71到73年間興建的房屋總數；原能會早在多年前便針

　對上述房屋進行檢測，有問題的房子也已改善完畢，目前輻射屋檢測工作已正式告一段落；且

　基於保障民眾隱私權，原能會不宜任意公佈曾發生輻射屋紀錄的房子，被動式的由網站使用者

　輸入地址，經系統比對資料庫後再回應是否為輻射屋，應是較為理想的作法。歐陽敏盛更認為

　，輻射屋事件已處理完畢，原能會沒有必要因少數專家學者的意見而輕率浪費公帑，引起民眾

　不必要的恐慌。（行政院原子能委員會網址︰http://www.aec.gov.tw）

◎游離輻射超量致死率50％輻射是物理能量傳導的一種方式，自然界的輻射無所不在。輻射分

　為非游離輻射與游離輻射，非游離輻射包含太陽或燈光所產生的光線、火焰或電熱器所產生的

　熱，以及無線電波、雷達、電磁波或微波等。游離輻射則有 X射線、γ（迦馬）射線、β（貝

　他）射線與α（阿爾發）射線等。其中，游離輻射具有放射性高能量，而且是1天24小時、1年

　365天持續不間斷的放射，它能傷害人體的細胞，導致基因或染色體突變，對人體健康危害甚

　鉅。輻射的單位為Sv（西弗）或μSv（微西弗；為Sv的10的負6次方），一般以每小時多少個

　v或μSv來計算人體遭受輻射劑量的影響，單位為Sv/h或μSv/h。根據原能會輻射防護教材的資

　料指出，只要人體暴露在0.1Sv/h劑量的輻射環境中，便可能引起染色體突變；若處於4Sv/h到

　6Sv/h的環境中，24小時之內將會有噁心、嘔吐，數週內會有脫髮、腹瀉及全身不適等症狀，

　2到6週內死亡率為50%。游離輻射的強度會隨時間而減弱，但要達到法定處理標準值以下需要

　相當長的時間。以遭受鈷60污染的建築物為例，若一面牆的污染劑量為100μSv/h，法定處理標

　準值為0.6μSv/h，從100μSv/h衰減到0.6μSv/h需要39.27年的時間，在這個期間內，這間房子

　依法不適合住人。

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標　題

拒絕海砂屋要睜大眼睛

時　間

2005.09.13

出　處

經濟日報

內　容

金拍屋和法拍屋因為價格較便宜，被不少民眾視為購屋時的第一選擇。不過，便宜.......

詳內文

金拍屋和法拍屋因為價格較便宜，被不少民眾視為購屋時的第一選擇。不過，便宜的代價是這兩

種拍賣屋都沒有瑕疵擔保，所以決定投標前，更要仔細進行實地勘察。除了注意房屋外觀、附近

環境，台灣金服副總陸俊雄也提醒，民眾要特別注意海砂屋和輻射屋的問題。民眾要判斷是不是

海砂屋，最簡單的方法是先觀察房屋外觀。如果牆壁有白色結晶物，或油漆嚴重脫落、斑駁、鋼

筋外露，都很可能就是海砂屋。如果是屋齡較新的房子，無法觀察出來，可以向縣市政府的建管

單位查詢是否有列管紀錄，或是請專業單位，如土木技師公會或結構工程技師工會鑑定。　至於

輻射屋並無法用肉眼判斷，除了向附近鄰居打聽這棟建築物是否有這類問題外，只能請原能會或

民間專業單位檢測，現在有些代標公司也提供這類服務。　如果買到的拍賣屋真的是海砂屋，目

前並不能請求賠償，只能比照房屋稅條例減免房屋稅，經過工務機關鑑定後，房屋毀損面積在三

成至五成者，房屋稅可以減半，如果是在五成以上，可直接免徵房屋稅。

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