| 土地增值稅是在土地所有權移轉的時候，按照土地漲價總額採用倍數累進稅率計算繳納的一種租稅；所謂土地 |
| 漲價總額是指土地移轉時之總現值，減去取得時之移轉現值或原規定地價的總額。 |
| 為了實現 國父 [漲價歸公]的理念，土地增值稅的稅率是採用累進的由百分之四十、五十至六十等，但是政府 |
| 為了減輕自住房屋者之負擔，對於出售自用住宅用地時，規定有一人一生一次可享受百分之十的優惠稅率，同時 |
| 出售自用住宅用地後另行購買自用住宅用地時，原出售時所繳納的土地增值稅符合一定要件亦可申請退還，另外 |
| ，為落實農地農用之農業政策，獎勵農業生產，農業用地的移轉在符合一定的要件下，也可申請不課徵土地增值 |
| 稅………凡此種種，透過本手冊的介紹，您將可一一獲得瞭解，進而達到合法節稅的目的。 |
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| 一．漲價總數額的計算 |
| 以土地移轉時之申報移轉現值減除前次移轉現值 (或原規定地地價)乘以物價指數如有土地改良費，亦應 |
| 一併減除。 |
| (一)申報移轉現值：可用下列二種價格擇一為申報移轉現值。 |
| 1. 契約總價值：買賣雙方簽訂之契約價格，即實際交易價格。 |
| 2. 公告土地現值：為每年七月一日地政機關公告之每平方公尺土地現值乘以移轉土地面積 。 |
| 但契約總價值經審核低於公告土地現值者，得由主管機關照其申報之契約總價值收買或照公告土地現值 |
| 徵收土地增值稅 。 |
| (二)前次移轉現值或原規定地價 |
1. 即該筆土地前一次移轉時向稅捐機關申報之移轉現值，如果沒有移轉過的土地就以政府第一次辦理規 |
定地價之地價為準。
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2. 前次移轉現值或原規定地價，應按申報時最新公告之臺灣地區消費者物價指數調整之。 |
| (三)土地改良費用有下列幾項 |
| 1. 改良土地費用 |
| 2. 已繳納之工程受益費 |
| 3. 土地重劃費用 |
| 4. 因土地使用變更而無償捐贈一定比率作為公共設施用地之公告現值。 |
| 二．應納稅額的計算 |
| (一)一般用地稅率 |
| 土地增值稅一般用地稅率有三種級距： |
| 1. 第一級稅率百分之四十： |
| 土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值( 按臺灣地區消費者物價總指數調整後 )未達 |
| 百分之一百者】×稅率(四十％)。 |
| 2.第二級稅率百分之五十： |
| 土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值( 按臺灣地區消費者物價總指數調整後 )在百
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| 分之一百以上未達百分之二百者】×稅率( 五○％ )減累進差額( 按臺灣地區消費者物價總指數調整後之 |
| 原規定地價或前次移轉現值×○.一○)。 |
| 3. 第三級稅率百分之六十： |
| 土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值( 按臺灣地區消費者物價總指數調整後 )在百 |
| 分之二百以上者】×稅率〈六○％〉減累進差額( 按臺灣地區消費者物價總指數調整後之原規定地價或 |
| 前次移轉現值×○.三○ )。 |
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| 例如：張三有一筆土地，面積一○○平方公尺，申報移轉時每平方公尺公告土地現值為五萬元，上次取得 |
| 土地之申報移轉現值每平方公尺一萬元，最新公告之臺灣地區消費者物價指數為百分之二百，曾經 |
| 繳納工程受益費十萬元，張三出售時要繳納之土地增值稅計算公式如下： |
| (1) 申報現值總額 － 前次移轉時所申報之現值總額 × 臺灣地區消費者物價指數 － |
| 土地改良費用( 工程受益費 ) ＝ 土地漲價總數額 |
| ( 50,000元 × 100 ) － ( 10,000元 × 100 × 200 ％ ) － 100,000元 ＝ 2,900,000元 |
| (2) 漲價倍數之計算 ＝ 土地漲價總數額 ÷ ( 前次移轉時所申報之現值總額 × 台灣地區消費 |
| 者物價指數 ) |
| (3) 土地漲價總數額 x 稅率 － 累進差額 ＝ 應徵稅額 |
| 2,900,000元 × 50 ％ － ( 2,000,000 × 0.1 ) ＝ 1,250,000元 |
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| (二)自用住宅用地稅率百分之十 |
| 前揭例題如為自用住宅用地，則其應納稅額為 |
| 2,900,000 × 10 ％ ＝ 290,000元 |
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| (三)自九十一年二月一日起二年內，土地增值稅減徵百分之五十 |
| 1.一般用地要繳納之土地增值稅計算公式如下: |
| (1) 申報現值總額 － 前次移轉時所申報之現值總額 × 台灣地區消費者物價指數 － 土地改良 |
| 費用( 工程受益費 ) ＝ 土地漲價總數額 |
| ( 50,000元 × 100 ) － ( 10,000元 × 100 × 200 ％ ) － 100,000元 ＝ 2,900,000元 |
| (2) 漲價倍數之計算 ＝ 土地漲價總數額 ÷ ( 前次移轉時所申報之現值總額 × 台灣地區消費 |
| 者物價指數 ) |
| (3) 土地漲價總數額 × 稅率 － 累進差額 ＝ 查定稅額 |
| 2,900,000元 × 50 ％ － ( 2,000,000 × 0.1 ) ＝ 1,250,000元 |
| (4) 查定稅額 × ( 1 － 減徵率 ) ＝ 應納稅額 |
| 1,250,000元 × ( 1 － 50 ％ ) ＝ 625,000元 |
| 2. 自用住宅用地要繳納之土地增值稅計算公式如下: |
| 前揭例題如為自用住宅用地，漲價總數額為2,900,000元 |
(1) 土地漲價總數額 x 稅率( 10 ％ ) ＝ 查定稅額
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2,900,000元 × 10 ％ ＝ 290,000元 |
(2) 查定稅額 × ( 1 － 減徵率 ) ＝ 應納稅額 |
| 290,000元 × ( 1 － 50 ％ ) ＝ 145,000元 |
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| 三．申報期限 |
| 土地所有權移轉或設定典權時，雙方當事人應在訂定契約後三十日內，向土地所在地之稅捐機關申報土地 |
| 移轉現值，如逾期申報，則以稅捐機關收件日當期之公告土地現值為移轉現值核定應納之土地增值稅。 |
| 例如：張三與李四在民國八十六年六月廿日訂定土地買賣契約，約定以契約日之土地公告現值 一二○萬元 |
| 為移轉現值申報土地增值稅，該筆土地之公告土地現值於八十六年七月一日調漲為一五○萬元，如果 |
| 張三與李四在訂定契約後三十日內，即在八十六年七月廿日前向稅捐機關申報土地增值稅，則以訂約 |
| 日之公告土地現值一二○萬元為準，計徵土地增值稅，如果張三與李四逾八十六年七月廿日申報( 假 |
| 設於八月十日 )才向稅捐機關申報土地移轉現值，則以收件日當期之公告土地現值即一五○萬元為移 |
| 轉現值計徵土地增值 稅。 |
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| 四．下列土地移轉時，可以免徵或不課徵土地增值稅 |
| (一)免徵 |
1.各級政府出售或依法贈與之公有土地及各級政府受贈之私有土地。
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2.因繼承而移轉之土地。
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3.私人捐贈供興辦社會福利事業或依法設立私立學校使用之土地。
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4.被徵收之土地。
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5.公共設施保留地尚未被徵收前移轉者。 |
6.依法得徵收之私有土地，土地所有權人自願按公告土地現值之價格售與需地機關者。 |
| 7.金融機構經財政部許可合併者，被合併之商業銀行因行使抵押權而承受之土地。 |
| (二)不課徵 |
| 1.配偶相互贈與之土地。 |
| 2.作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。 |
| 一．自用住宅用地申請 |
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節稅項目 |
適用自用住宅用地稅率 |
適用要件 |
1.土地所有權人出售前一年內未曾供營業或出租之住宅用地
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| 2.地上建物須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並 已在該地辦竣戶籍登記 |
| 3.都市土地面積未超過三公畝或非都市土地面積未超過七公畝部分 |
| 4.一人一生享用一次為限 |
| 5.自用住宅建築完成一年內者，其評定房屋現值須達所占基地公告現值百分之十 |
檢附證件 |
1.原出售土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本 |
| 2.新購土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本 |
| 3.出售土地之土地增值稅繳款書收據聯正本（無法提示，改立具切結書） |
| 4.出售土地及重購土地之土地及建物登記謄本（建物證明文件） |
| 5.原出售土地係按一般用地稅率課徵土地增值稅，檢附在該地辦竣戶籍登記之戶口 |
| 名簿影本及土地 所有權人(有)無租賃情形申請書。 |
申請期限 |
1.一般買賣案件於申報土地移轉現值時
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| 2.土地現值申報書未註明申請者，於繳款書繳納期限屆滿前 |
| 3.單獨申報或無須申報土地移轉現值案件，應於收到稽徵機關通知之次日起三十日 |
申請地點 |
土地所在地之主管稽徵機關 |
節稅情形 |
適用百分之十優惠稅率 |
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